首套房二套房怎么认定

1、全款买过一套房，贷款买房——算首套。

2、全款买过一套房，后来卖掉了，住房登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

3、当地不具备住房登记系统的查询条件，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房——算首套。

4、在名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清而且出售，同时可以提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

5、在名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房——算首套。

6、夫妻双方，一方婚前有房不过无贷款记录，另一方婚前有贷款记录不过名下无房产，婚后购房再次申请贷款——算首套。

7、贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过住房登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

8、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套;要是贷款未结清——算二套。

9、在名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另外一套未还清，如果再贷款认定为二套房。

10、夫妻两人，一方婚前购房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行金融机构可以根据贷款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;要是贷款未还清——算二套房。

首套房和二套房的区别

1、有无利率优惠的区别

这一点差别是非常大的。一般购买首套房，都会有一定的价格优惠折扣，购房者在买房时，要结合自己的还贷能力、经济水平，仔细算一笔帐。如果参照八五折利率来算，首套房比二套房：首付少支出10万，总利息少支付11万，契税方面少支付0元或者5000元。

2、首付比例的区别

在不限购的城市，居民家庭头次购买普通住房，商业贷款原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通住房，较低首付款比例不低于30%。