买法拍房流程的流程是什么

1、选定心仪房源，争取实地看样并仔细阅读竞买公告；需实地考察房源，了解住房构造、位置、楼层、小区环境、装修、住房使用情况以及其他税费、物业费、水电费、住房是否存在租赁、贷款等信息，做出购买决策。背调很重要，对自己没把握的可以请机构代拍。
2、买房人交纳保证金以获得竞拍资格。保证金的金额具体参考标的物的详细页面。基本不低于评估价或者市价的百分之五，此保证金如果最后交易不成功，会退还与买房人。
3、竞拍成功后，保证金会直接转为竞拍款。需要在10-15个工作日之内到法院缴纳全部的竞拍款，逾期未缴纳则视为违约，不仅不退保证金，而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额。
4、当然，法拍房也是可以贷款的，不过要提前联系好银行。法拍房可以商业贷款，但是不可够公积金贷款。拍卖成功后，如果不可按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。
5、之后，买房人可持相关资料去住房所在地主管机构缴纳契税并过户。过户完成，住房所属权归买房人。

投资法拍房有哪些风险?

一、拍卖公告描述不清楚。

对于拍卖来讲，法院应当将拍卖的有关事项向社会公开，吸引尽可能多的人前来竞买，从而使财产价值最大化。但在实际拍卖中，发布的公告对于住房状况描述不详细，比如住房内占用状况很多不详、按现状拍卖、欠费自行了解等，无形中增加了购买成本和难度，不利于拍卖资产的变现。而且我们国家《拍卖规定》第12条仅规定，对于公告内容由当事人商议确定，商议不成的，由法院确定。该条规定太笼统，不便于法院在司法拍卖中进行具体操作。这种情况下就需要竞买人主动联系下拍卖公司和法院了解情况住房的具体情况然后决定是否入手。

二、住房产权状况不明晰。

这种情况实际上比较少，法院在决定拍卖之前，已经对房产进行了审查。除了了解清楚住房产权状况，你可以委托专业人员对住房所在的土地性质、是否拖欠出让金等决定能否直接办理过户的环节了解清楚。

三、存在需要补交的税费和未交清的水电费、物业费等。

竞买人最好要核实清楚住房的来龙去脉，咨询好过户审税环节是否需要额外补交税费，1%-5%，甚至更高的税费，足矣增加你的购房成本。房主之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用也要自行到小区物业、居委会、水电主管部门了解下具体数额。

四、住房有人占用。

占用最常见，一般分为两种情况：1.合法占用，比如租赁，法院在决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束。2.非法占用，比如以欠钱为由占用。这类情形是违法的，房主所欠款项可以通过诉讼解决，在没有法律依据的情况下，恶意占用他人的财产，明显侵犯他人的合法权利。合法占用在拍卖公告中会予以明示：住房存在租赁，但租赁的具体情况需要竞买者自行了解;非法占用虽然不受法律保护但给竞买者带来了交房入住的障碍。

五、原房东户口无法迁出。

房东的房子被强制拍卖后，房东一般不会配合竞买人办理户口迁出手续。而且按现有的规定，原房东不出面配合的情况下，其户口是无法强制迁出的。好在，不影响竞买者户口的迁入。