二手房评估价怎么计算

申请贷款买二手房的话，二手房的评估价一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价，一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。就评估流程的时效性来讲，商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。

影响二手房评估价的因素

1、房龄：住房的新旧程度，不仅决定房源卖相，也对购买者今后的使用构成影响。住房自修建完毕后，就开始进入了折旧期。在进行二手房交易时，要计算住房折旧费。砖混结构住房折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。

2、户型：套二、套三等正规户型好，反之，形状不规范的异型户型，或者套型过小、过大的户型，都会下降房价，一般减去5%到10%。

3、楼层：塔楼：中间层>高层>底层;板楼：中间层>1层>5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%。如果底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格要增加一定百分比。

4、朝向：塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼：南北>双南>东西>东向。

南北朝向的房子最好。东西朝向及其他朝向的房子的室内通风和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的住房评估时要减去2%到5%。

5、装修：装修时间在5年以内的住房价格要高一些，如果装修质量较高、成色又好，则需加10%。反之，若装修时间高于5年，或者只是简易装修，装修成本不大，增加比例酌情下降。

6、物业管理：有物业管理的小区主要是新修商品房楼盘，建筑年代在1995年左右或是单位宿舍区都不设置物业管理，一般情况下没有物业管理的小区减去3%到5%。

7、位置与地段：住房临街会下降出售价格。住房所处位置不错，在居住环境优秀的地方，要增加15%左右。

8、配套：购房者在挑选二手房时，都会重点考虑住房周边的交通情况、医疗、学区、教育、购物和餐饮等配套基础设施。如果房源周边设施配套不全，则按比例减少5%到15%。

9、小区环境：尤其近两年雾霾严重，购房者更加看重小区布局和绿化，如果不达标，要减少3%到5%。

10、市场：二手房价格评估同样要考虑到买家心理因素和市场效应，最近地铁房和学区房深受购房者喜爱，因而价格水涨船高，再往前推十几年，二三环房子最热，应根据市场不同变化，对抢手房源提高5%左右。