买房待你如初恋 退房虐你千百遍 且退且珍惜

“买房待你如初恋，退房虐你千百遍”。买房容易退房难是不少人的共识，房子不像其他商品，可以轻松享受“无理由退货”。

可是由于开发商所选项目原规划变更，实际面积缩水、迟迟未动工、开发商资金不足等各方面的原因，达不到购房者预期想要的效果，造成购房者不得不挑选退房。那么，在什么情况下购房者主动申请退房是合法无责的，如何办理退房手续、赔偿违约金，办理过程当中又有哪些注意事项？

一、退房条件

1、延期交付住房

这一现象在住房买卖中比较严重，延期交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般高于30-90天，如果开发商还不可交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2、实测住房面积不符

交房时如果住房的实测面积与签约时的暂测面积的偏差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

3、开发商没经购房人同意变更设计

在签订购房合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，如擅自变更住房户型、朝向、面积等有关设计的情况，须经购房人同意才行。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

4、住房质量不合格影响使用

住房质量不合格是房子的“硬伤”。根据法律相关规定，因住房质量问题影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

5、房子产权有问题

房子产权有问题，如存在抵押、查封或其他经济纠纷，造成购房人很难拿到住房产权，这完全可以要求退房，如不退房可行使法律权利。

6、购房合同无效

开发商售卖房产必须证件齐全才能动工、售卖。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于开发商手续不全，是无效合同，开发商理应返还购房人交纳的房款。

7、存在合同欺诈等其他问题的

开发商在出售住房之前就把所售住房押，或卖给购房人后，又把房子押给他人，购房人查明后，可起诉认定购房合同无效，此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；住房为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该住房权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制住房权利等情形的，均可要求退房。

8、迟延办理住房所有权登记

根据购房合同约定或法律规定，应当办理住房所有权登记届满后高于1年，由于开发商的原因造成无法办理住房所有权登记的,可以要求退房。

9、按揭合同不可办理

因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下来按揭贷款的。

10、开发商把房子抵押

如果开发商在出售住房之前就把所售住房抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。

二、退房办理流程

1、购房人发出退房通知

购房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任造成退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不可商议一致等原因造成退房的，开发商无需承担赔偿责任。

2、15天内办好各种手续

买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

3、开发商退还房款

开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。

三、退房注意事项

1、违约金就高不就低。

根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。

2、定金双倍退还。

根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以挑选适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因造成退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。

3、保险退保手续不要忘。

根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。

4、办房产证前退房更省事。

业主是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修住房时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。

退房不容易。对于购房者，就必须要认真看好其中的退房条件，掌握好退房办理流程和注意事项，依照协议行事，对照《合同法》的相关规定申请退房。纵使遇到开发商推诿，也会得到法院的支持。