住房租赁要注意什么?

1、房源

明确所租赁的住房是否合法，是否存在抵押权的债务纠纷。由于《住房租赁合同司法解释》第二条的规定，违法建筑物为标的物订立的住房租赁合同无效。因此，我们在租房之前，应当要求房主出具相关合法证明(如房产证等)，确保所租住房是正规的建筑物。除此之外，我怕们还要注意住房是否因抵押而变更了所有权。虽然，民法上有“买卖不破租赁”这一惯例，但《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定了例外情况：“租赁住房在租赁期间发生所有权变动，承租人请求住房受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁住房具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)住房在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;”换而言之，我们在租房前就应该注意住房是否因为抵押而将所有权转移。检验好住房的合法性，是租房者签订住房租赁合同的前提。

2、基础设施

在参观住房时，一部分租房人会忽略住房内的基础设施，如电器的使用损耗、墙体是否漏水、家具新旧程度等基础设施的使用状态等。租房时对房内的设施进行测试，查看各水表、电表、气表的数字，作为日后交费的起交点并将其使用情况记录于租赁合同之中，可以有效预防在租房结束时房主的恶意扣除押金，将住房损耗责任一味的推卸给租赁人。

根据《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》规定，出租人应当为住房所有权人或者合法使用人，并确保出租住房符合以下条件：

建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件，且满足基本使用功能;

以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变住房内部布局分割出租;

厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;

人均居住面积不得低于本市规定的标准。

出租人承担出租住房设施设备维修责任，出租住房设施设备出现损坏影响正常使用的，出租人应当及时维修，但当事人另有约定或者承租人不当使用造成的情形除外。

3、转租

当我们租赁了一段时间后，可能处于种种变动，在自身的租赁合同未到期时需要将住房转租给他人，以下降成本。此时，我们所进行的转租行为，租必须通知出租人并取得其同意。根据相关法律规定，当承租人未经出租人同意转租的，出租人享有法定解除权。一言概括，若是我们在将住房转租他人后未告知出租人并取得他们的同意，房东就无需征求我们的意见而单方面解除租赁合同。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，房东就不可以此为由来解除与租房者的租赁合同。

由此可见，转租一要尽到通知义务，二要注意时间效力。

4、装修

在签订租房合同后，大多数租赁者所接手的住房可能都与其期望的环境、风格有所不同。许多租房者期望将住房进行完善，改造成令自己舒适的状态。

首先，住房主体结构的改造需谨慎。根据相关法律规定，当承租人擅自变动住房建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人享有单方解除权。

其次，作为装修者，我们是否有权益向出租人要求补贴一部分的住房修缮费用呢?根据《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”也就是说，除非我们在装修事由上与出租人已经私下约定了费用的分配，否则是无权要求房东在对装修费用给予补偿的。

最后，当租赁合同终止时，装修物该如何处理?《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成住房毁损的，承租人应当恢复原状。”因此，当合同双方没有约定时，租房人可以拆除可拆卸的装修物品，如果对住房造成了损失还需要承担损害赔偿责任。