大小产权房如何辨别

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，个人并没有实际的产权。

2、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住，不可够上市交易。

3、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

什么是小产权房？

指在农村集体土地面上建设的住房，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”的性质有三种：
一种是在集体建设用地面上建成的，即宅基地面上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不可购买；
一种是在集体公司用地或者占用耕地违法建设的房子；
最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类住房一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。