小产权房能买卖吗

小产权房不可买卖。小产权房无法正常交易，是不可过户的。小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地面上建设的用于销售的住房，这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

大产权房和小产权房如何区分

1、从房产证的角度区分：只要有县(区)级住房主管部门下发的房产证就是大产权，如果是乡政府或村委会颁发，那就是小产权。不过，有的地方是房产证、土地证合一的，但事实上，区分关键在于不是有几个证，而在于房产证是谁发的。

2、从抵押贷款角度区分：大产权房可以进行抵押贷款，最高为住房评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。

3、从上市交易角度区分：大产权房允许上市交易，可以取得由不动产登记机关发放的证明住房所有权归属的书面凭证，购房者可以通过交易，取得住房的合法所有权，并依法对所购住房行使占有、使用、收益和处分的权利。小产权房产实际上没有真正的产权，土地是属于集体所有的，不可上市交易，只能在村集体之内转让。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

购买小产权房有什么风险

1、无法办理房产证、产权证

从法律层面，小产权房其实是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房大严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为小产权房没有房产证，没有经过备案，就不可去银行做贷款，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不可去银行做贷款，同理未来也不可拿这个房子去银行做抵押，再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

3、小产权房交易难

如果想要向非集体成员的第三人出售小产权房，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权住房购买人完全可以与其他人再次签订住房买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购买小产权的购房者不是住房合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿。若小产权住房违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得住房，又不可索回房款的尴尬局面。

此外，开发商在建设小产权住房时，为赚钱可能会偷工减料，加上职能部门缺乏监管，存在严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、住房漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生住房质量纠纷，购房者维权难，终只能自行承担损失。