买卖被抵押住房怎么进行交易

1、签订买卖合同前，对住房是否涉及抵押的事实应予以明确。

买方应主动了解该房是否被抵押，卖方也有义务主动告知，并将住房是否设定抵押的事实明确在协议中。

2、签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押。

不解押则无法办理过户手续，所以解押是履行合同的重要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题，比如归还银行贷款。这笔钱的来源不同，各方风险也不同。

如果是由卖方自筹，对买方来讲是没什么风险的;如果是用买方的首付款来解押(这很常见)，对买方来讲是有一定风险的。如果首先买方要支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖方未用该款项解押而挪作他用，买方就麻烦了。提醒大家：碰到一些不良卖家是可能发生这种情况的，卖家可能因为各种原因急需用款(赌博、炒股、做生意等等)把本该用于还贷的钱挪用，最后造成无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的。这时，如果卖方跑掉，买方就麻烦了。

所以，如果要用到买方的首付款解押，买方一定要通过合同约定及实践操作，确保相关款项用于还贷，不给卖家中间挪用的机会。

当然，也有通过中介等第三方垫资来解封的，但第三方垫资时，第三方肯定会约定一个出了问题谁承担责任的条款，如果约定垫资后未能正常履行，买方承担责任，实际上等于代买方垫资，风险还在买方身上。

3、如果能正常解押，过户就没有障碍了，及时过户即可。

购买被抵押的住房纠纷防范

住房抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押住房的，不影响住房买卖合同的效力，即合同应认定有效。履行出现纠纷，通常是因为卖方未按约定解押造成合同不可正常履行，这种情况下，如果买方起诉，有两种方案。

1、卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理住房所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。

2、卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理住房过户，而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债务(想要房这是必须滴)解除抵押。如果买方不可代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。