普通住宅标准是什么？各地有什么不同吗？

1.满足普通住宅标准可享受优惠政策

制定普通住宅标准并对普通住宅给予税收优惠的目的是为了市场调控，保护刚需刚改人群，普通住宅与非普通住宅相比，首付比例低，缴纳的契税费率低。

普通住宅享受优惠政策原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地面上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

2.各地区普通住宅标准

（1）北京市

2014年，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局发布的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》提到：本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

具体而言，属于普通住宅的范畴是，除了满足容积率和面积标准外，价格需要满足：五环内，单价在39600元以下或总价在468万元以下，五环至六环，单价在31680元以下或总价在374.4万元以下，六环外，单价在23760元以下或总价在280.8万元以下。

（2）天津市

从2010年3月1日起，天津上调普通住宅价格标准。界定普通住宅价格标准调高后，购房者可以享受相应的税收优惠。

一是个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1%征收契税；二是个人购买90平方米（含90）至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；三是个人购买144平方米以上（含144）及其他住房权属转移，或者购买144平方米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3%征收契税。

个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买高于5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买住房的价款后的差额征收营业税；个人购买高于5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税税率为5%，再加上结合在一起的0.55%城市维护建设税、教育事业发展费和防洪工程维护费共计5.55%。

（3）上海市

自2014年11月20日起，上海市执行新的普通住房新标准。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）等相关规定，经上海市人民政府同意，调整本市普通住房标准事宜。

可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

二、单套建筑面积在140平方米以下；

三、实际成交价格：低于同级别土地面上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

（4）重庆市

重庆市在2011年上半年发布的《关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》中，将重庆市的房地产土地增值税预征率分为三档：普通标准住宅预征率为2%；非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%；独栋商品住宅预征率为5%。

之前，判定普通住宅有三个条件：单套最大建筑面积在144平方米或者套内面积为120平方米；而住宅小区的建筑容积率在1.0以上；实际成交价格低于同级别土地面上住房平均交易价的1.4倍以下的住房。三个条件同时满足时才能享受2%的土地增值税预征率。这个判定条件并未对住房的交易价格作明确规定。