二手房房价评估标准有哪些因素

二手房房价评估影响因素

1、房龄：住房新旧程度，决定住房的价格。住房从修建完毕后，就开始进入折旧期。在进行二手房交易时，要计算住房折旧费。一般砖混结构住房折旧期限为50年，每年的折旧率为2％左右。

2、户型：套二、套三的正规户型比不错，反之，形状不规范的户型或者套型过小，都会下降房价，一般减去5％到10％。

3、楼层：楼层的高低也会影响房价，在中间部位的住房最好卖，如果再往下或者往上的楼层价格都会打折，要是底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格会增加不少。

4、朝向：南北朝向的房子最好，对于朝向不好的住房评估时要减去2％到5％。

5、装修：装修时间在5年内的住房价格会高些，要是装修比不错，成色又好，需要加10％。

6、物管：物业管理好的小区，住房的价格会比较高些。

7、位置与地段：住房位置和地段非常重要，要是居住环境幽静的地方，要增加5％左右。

8、配套：在挑选二手房时，要重点考虑住房周边交通情况、医疗、教育、购物等配套基础设施，要是住房周边的设施配套不全，那么按照比例减少5％到15％。

9、市场：二手房价格还要考虑到市场效应，一般地铁房或者学区房都比较深受人们喜爱，因为价格水涨船高，在往前十几年推，根据市场不同变化，对抢手房源提高5％左右。

二手房交易注意事项

1、住房手续是否齐全

房产证是证明房主对住房享有所有权的惟一凭证，没有房产证的住房交易时对买受人来说有得不到住房的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好挑选有房产证的住房进行交易。

2、住房产权是否明晰

有些住房有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订住房买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易住房是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不可及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说住房买卖合同不可对抗在先成立的租赁合同。