房产评估的计价原则是什么？需要什么手续？

住房在办理过户等手续的时候都要做住房评估，那么如何进行住房评估呢？

一、住房评估计价办法

依照被评估住房的常用结构、标准、用料情况计算重置的完全价值，然后按照各类住房的结构、装修、设备组成情况的新旧程度折扣，来确定现值。

城镇制住房进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、等，但凡涉及了住房价格的活动，都按照这个办法评估作价。

二、住房评估的计价原则

指以住房重置完全价值确定各类住房的价值为住房评估计价的基本原则。

住房重置的完全价值是指住房评估时前一年重新建造该类住房应花费的全部。

重置完全价值的确定，包括了建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费和住房座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

1.建筑安装工程造价，一律按住房评估时前一年执行的《XX省建筑工程预算定额》及各市发布的单位估价表、《XX省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX省建筑安装工程费用定额以及有关规定,编制预算成本。

在编制预算成本时，施工安装公司取费标准的确定，省辖市按地市级公司取费，县或县级市按县市级公司取费。材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定，工程造价为确定重置完全价置的基础。

2.室外工程费，指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。

3.土地征用费，指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。

4.拆迁补偿费，指拆除住房收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。

5.住房座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。

朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据住房的不同朝向，确定不同的差价率，单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。

楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

6.根据住房的特殊结构，对于住房的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于住房特殊屋面做法和墙体厚度，应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。

室内净高，一般居住用房以室内净高2.8米为基础，在其他条件不变的情况下，每增高或下降10厘米，住房建筑造价即增加或减少2%左右，可按此计算其调剂分值。

对于礼堂、剧院以及住房的地下室、暗楼、借墙、共墙等，均可结合住房建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定，作出增减价值的规定。

三、住房分类

按《城市房产会计制度》的规定，住房常用结构分为四类七等：

1.钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等住房。这类住房一般内外装饰良好，设备比较齐全。

2.砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等，并有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅住房。

3.砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其它住房。

4.砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构,这类住房一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级住房。

5.砖木结构二等：结构正规，材料不错，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构住房。

6.砖木结构三等：结构简单、材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构住房。

7.简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。

在评估时，如建筑情况复杂，各地可根据具体情况，在每等内可再分级。有些住房介于两个等级之间，应以主要结构为主定级。

四、住房新旧程度的评估标准

住房新旧程度评估标准是根据部颁《住房完损等级评定标准（试行）》，参考典型代表城市的有关资料确定，原则上将住房按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易结构四种类型。

这四种类型住房的新旧程度，都是以各类住房的结构、装修、设备三个组成部分十二个工种项目的状况评估的。评估的住房新旧程度，应与相应的质量等级相吻合。

五、住房建筑面积的计算

住房评估计价一律按住房的建筑面积（平方米）计算其价值。户建筑面积计算公式为本栋住房总建筑面积户建筑面积=户使用面积×本栋住房总使用面积。住房建筑面积按国家经委《建筑面积计算规则》的规定计算，住房使用面积按建设部《住宅建筑设计规范》的规定计算。

六、住房估价计算公式

以住房的建筑面积（平方米）、按测定的重置单价计算住房重置完全价值（原值），根据评估的住房新旧程度，计算住房现值（净值）。其计算公式如下：

1.住房重置完全价值（原值）=住房建筑总面积×住房重置单价±住房的增减价值

2.住房现值（净值）=住房重置完全价值（原值）×评估的住房新旧程度（%）

3.住房应提折旧=住房重置完全价值（原值）-住房现值（净值）。

4.年折旧额=住房重置完全价值（原值）×（1-残值率）÷耐用年限

5.年折旧率=年折旧额÷住房重置完全价值（原值）×100%

6.尚可使用年限=住房的耐用所限×评估的住房新旧程度（%）

七、住房评估计价工作程序

1.凡进行住房评估作价的单位和个人，必须持有关证件向当地房地产交易管理处（所）申报，由当地房地产交易管理处（所）安排专业评估人员进行评估作价。

2.评估人员要对住房图卡资料复查核对，进行现场勘察、测绘、评议，准确丈量住房的建筑面积、使用面积,调查住房的建筑年代、朝向、层次和用途，按照住房评估标准勘察记录住房的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和住房的增减价值。

3.整理勘察记录，计算住房的重置完全价值（原值）、现值（净值），尚可使用年限、残值等。

4.整理填写住房完损等级勘估表和住房价值评估表，作为提供确定住房价格的依据。

各市、县房地产主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体实施细则。