银行到底是怎样评估房产的？

1、住房产权

住房产权是根据住房所在的土地性质进行划分的，通常情况下住房产权分为住宅性质的产权和商业性质的产权。住宅性质产权的房子产权年限比商业性质的长，一般房产评估值也更高一些。另外还要注意一种情况，那就是政策性住房和普通商品房，若是政策性住房，购房者则需要把地价款费用补上，普通商品房交易则不需要补交。

2、房龄大小

一般来说，二手房都是经过了一段时间的使用之后才出售的，二手房几经人手，房龄肯定有大有小，房龄的大小也是影响房产评估值的重要因素。运行时间长的住房，价格自然就低一些，运行时间短的住房，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。

3、地段

房产评估机构在进行房产评估时特别会关注住房所在的地段好坏，地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。特别是一些已经开发完的地段，周边的各项设施设备已经齐全，不会再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。

4、周边环境

房子周边的环境对住房居住的舒适度会产生很大的影响，所以房产评估机构在进行房产评估的时候也会看房子周边的环境如何。如果售房者所出售的房产周边环境十分优良，那么就更受购房者的环境，好的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右。

5、住房质量

房子的质量越高，房产评估值就越高，判断住房质量主要是从户型、楼层、朝向等方面来看。户型好、朝向佳的房子，其房产评估值也会更高一些。

6、户型结构

住房的户型结构也会影响住房价格的评估，大多数的朋友在选房子的时候都会看房子的户型，房产评估也不例外。一般一些老旧的二手房，套型落后、功能陈旧，这同新建的商品房的价值是无法相比的，评估出来的住房价值就会大打折扣。尤其是之前的“三小”套型，小厅、小厨、小卫的住房在评估上，价格肯定会便宜很多。

7、市场因素

住房买卖交易离不开市场的发展变化，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行在进行房产评估的时候也会根据市场行情，调整住房每平米估值上限。所以二手房交易市场的供需变化也是影响房产评估的一大因素，在不同的市场环境下，同样的住房其价格并不一样，有时差异很大。

8、楼层

不管是楼梯房还是电梯房，楼层对价格也会产生影响，一般来说，中间楼层的房子比不错，所以进行房产评估时，中间层住房的价格稍高。对于一些极端层，底楼和顶楼的价格则偏低。另外再看住房楼层的时候还要结合住房朝向这一因素，一般南向的住房又会高一些，尤其是南北通透的住房，在市面上比较受欢迎。

9、周边环境

小区周边的环境对我们生活的影响是非常大的，所以银行在进行房产评估时也不会放过小区环境这一因素。如果售房者所出售的房产周边环境十分优良，那么就会比较容易受到购房者的喜欢，在这种情况下，优良的周边环境会为房产加分不少。