农村住房买卖合同纠纷裁判规则

　　1.集体经济组织成员资格的判断标准

　　根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于住房所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看，北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有住房所在地的农业户口为判断标准，通常会参考住房所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户口迁入住房所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入住房所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。

　　另外要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为住房所在地集体经济组织成员的，农村住房买卖合同通常会被认定为有效合同。

　　2.出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力

　　出卖人主张农村住房买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是住房所在地集体经济组织成员的条件?换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或起诉前已成为城镇居民，或起诉前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村住房买卖合同的效力认定?

　　从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非住房所在地集体经济组织成员的事实不可造成农村住房买卖合同转变为有效，即使出卖人起诉时已经不是住房所在地集体经济组织成员的，其仍然有权起诉主张农村住房买卖合同无效。若起诉时的住房买受人不是住房所在地集体经济组织成员，法院则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数法院裁判认为，出卖人起诉时不是住房所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是住房所在地集体经济组织成员的，农村住房买卖合同为有效合同。

　　3.连环交易中农村住房买卖合同效力

　　出卖人将农村住房转让给第一手买受人，第一手买受人又将住房转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村住房买卖合同无效时，如何认定农村住房买卖合同的效力?

　　从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若第一手买受人不是住房所在地集体经济组织成员，且起诉时的住房买受人也不是住房所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让住房后造成宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村住房买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是住房所在地集体经济组织成员，但起诉时的住房买受人是住房所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村住房买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为住房所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为住房所在地集体经济组织成员。

　　4.主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制

　　北京地区法院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不可改变无效合同的违法性。当事人主张农村住房买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。