买小产权房的风险有哪些

(一)关于法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但对于本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村住房买卖，该住房买卖合同认定有效;对于将住房出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效;对于将住房出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该住房的，该合同应作无效处理。

(二)没有房产证、产权证

从法律的角度而言，小产权指的是没有产权的住房，也就是说这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。因此，无法拥有一本合法合规、有效的房产证。此外，还无法拥有产权证。因为办理产权证，需要拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证等“五证”的。

(三)房产不可转让、抵押

“小产权房”没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，而不具有住房抵押、转让、处分、收益等权利，且不可办理住房产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不可向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不可合法转让过户。其同时对住房的保值和升值也有一定影响。

(四)无法办理银行贷款

由于小产权房没有经过备案，没有房产证，因此银行是不给予贷款的。因此，若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不可贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。

(五)存在政策上的风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(六)监管缺位

乡产权住房的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，住房质量和住房售后质保难以保证。