如何把控城市文商旅综合体策划定位

近年来，随着商业房地产在房地产领域的剥离和蓬勃发展，涌现出了文地、旅游村、农业综合体、旅游综合体等城市文商旅综合体策划概念。通俗地说，开发商业用途的房地产可以说是商业地产，主要形式有商业综合体、购物中心、产业园、写字楼等。为了提高市场的认可程度和客流量，文旅因素也在逐渐引入。文旅房地产包括旅游村、农业综合体、旅游综合体等，无论是景区运营、房地产运营还是商业地、商业地还是文地，所需资金量大，周转时间长，经常与住宅地结合，实现资金平衡，因此这类项目统称为文商地产。

很多城市文商旅综合体策划定位不仅没有相关形式的运营管理经验，而且没有对现场及周边市场、竞争态势进行事先市场调查分析，而是闭门造车，用华丽的辞藻和高层概念形成不切实际的计划定位方案，与政府进行报告是一回事。

城市文商旅综合体策划工作分别以文商地产和商业地产展开，本文首先探讨下城市文商旅综合体策划工作。

一、发展基础

城市文商旅综合体策划的基本条件是开发商具备一、二、三级开发运营能力，现在大多数房地产公司基本都从事二级开发业务，具备三级核心形式运营能力的房地产公司如凤毛麟角。这也是文旅房地产运营九死一生，几乎没有成功事例的根源。主要有两个原因。

一，原来的限制大部分只考虑建设用地指标，很少考虑后期项目运营和经营管理，由后期的市场自行调节。短期内开发文旅房地产时，策划一定会结合市场和项目区位，深入讨论各文商项目的形式区位、规模、功能配套、运营条件等，包括规制的修改和调整。

二，文旅房地产，文旅根，土地是本钱。希望通过文商事业项目带动整个地区的发展，前提是文商事业项目可以成功落地和运营。

时间紧迫、运营的第一个文旅项目，只能是开发商具备三级开发运营核心形式的能力，利用自己的运营管理优势，快速开发和爆发市场。甲方不具备这种形式的开发和运营管理能力，面对各形式品牌严格的用地扩张要求和漫长的商务谈判合同，快速有效的开发只能冒险采用1.0版开发模式。

三、有效文化旅游房地产规划的关键

对于从二次开发向文旅房地产开发过渡的大部分单位来说，前期的规划定位对整个开发方案至关重要。有以下几点，要慎重把握。

挑选多形式运营管理经验，具备整体实践能力的规划团队。该规划组需要具备多种形式的位置和运营管理经验和整个项目实践能力，以便根据不同的位置和市场完成相对准确的投资可行性分析，并选拔出相对准确的文旅形式。制定相对可行的整体计划方案。