小产权房有什么证件

小产权房有两证一书，分别是建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。二证一书能证明这个宅基地是有曾经有正式合法的用地及报建手续，是规划内的居住用地。从这点上来说，至少这个房子不会是因为非法用地而被强拆，不会产生占地纠纷。

购买小产权房的风险有哪些

1、法律效力

小产权房的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村住房买卖，该住房买卖合同认定有效。

对于将住房出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将住房出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该住房的，该合同应作无效处理。

2、房产转让

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不可向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不可合法转让过户。其同时对住房的保值和升值也有一定影响。

3、政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可造成部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得住房，又不可及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4、监管缺位

乡产权住房的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，住房质量和住房售后质保难以保证。