买二手房要怎么确定住房产权

一、看房产证

1、确定有没有房产证

没有房产证的房子直接就不要看了。没有房产证的住房一般都是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回后再给你。这种情况下不要理他，让他想办法把证赎回后再找你。

2、看房主是谁

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些住房有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

3、确定住房能否上市交易

购房者在购买二手房时一定要看土地、住房产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题。如果住房存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买住房后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。

4、看该住房是否有住房共有权人

如果住房为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖住房的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果住房已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果住房已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意住房出售的书面文件。

二、看土地证

如郊区的房子土地的使用性质叫划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对住房享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用（政府不收回的话），但不可出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

三、去房管局核实

如果卖家手上的东西可以隐瞒做手脚怎么办？那就去房管局看看，顺便搞清楚你看上的二手房的性质是什么？是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位住房。如果是这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

四、新房查住房产权

1、五证

通过五证购房者可以了解住房的真实信息和产权年限，五证齐全的住房意味着开发商的资质和销售资格均无问题。五证是指：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（销售）许可证。

2、土地出让金

购房者还应该查看新房的土地出让金缴纳情况，因为产权证的办理还牵涉到土地出让金是否有超规划面积是否有抵押等多种因素。