专业验房机构内部资料 收房验房详细步骤

从买房开始，终于等到收房这一步。眼见着离住新房的日子越来越近，难掩内心欢喜。但是，到了最后这几个步骤，收房验房仍有最重要的一些注意事项。

一、注意及时接收入住通知书

1. 这是收房的步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：

1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期高于了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不可如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用， 买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定住房是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ──最重要

《住房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。 该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工 15 天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案， 缺少任何一项的话，这个楼盘就是 “黑楼” ，是不可入住的，购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对住房质量及质保期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意质保期限。

3. 《住宅使用方法书》

《住宅使用方法书》是针对住房设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6. 实测面积登记表

特别提示：

1. 只有具备上述文件，才说明住房已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认住房已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不可只看开发商有没有这张《备案表》 ，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收 “关于出卖人拒绝出示 《住宅质量保证书》和《住宅使用方法书》 、 《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函” 。

5. 提醒您： 《住宅质量保证书》 、 《住宅使用方法书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

6. 如果开发商不可提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、新房验收的最终结果

1. 住房检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚” 、 “法认定”等字样。 若发现问题， 则如实记录下来， 并要求发展商限期处理。

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题，买卖双方可商议解决，如属可整修内容，应商议并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不高于30 天) 。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不可收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：

1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来， 而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语; 如果楼盘根本就没准备验收登记表， 则应自备纸笔，一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权) ，因此不要就住房质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收住房发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认住房存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付住房不符合合同的约定或法定条件。

注意事项：

以下问题，购房者在买房、收房过程当中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

(一)商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、住房买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、住房所有权登记费

6、住房所有权印花贴税

7、权证工本费

(二)税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不可作为开发商交付住房的前提。

1. 契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等住房可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2. 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备质保期满后的大修、更新、改造。

税率：住房成交价 的 2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费” ，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务， 故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5. 产权代办费

业主完全有权挑选自行办理产权证， 开发商无权强行向业主收取该笔费用。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一， 购房人买房时尤其是买期房时， 一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现偏差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

(一) 存在的问题：

1. 商品房合同面积与实测面积存在偏差，这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面， 建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

准确测算住房面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。 其次， 面积测量的人工操作特色， 正常偏差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、 两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关常识掌握不够，使得购房过程当中信息不对称， 开发商很容易偷梁换柱， 把非公摊的面积加入公摊之中。

(二)如何解决面积偏差?

面积偏差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测住房套内面积或建筑面积(含公摊面积)与住房买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积偏差比值在 3%以内(含 3%) ，按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积偏差比值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起 30 日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同

意继续履行合同，住房实际面积大于合同约定面积的，面积偏差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积偏差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人;住房实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积偏差值高于3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示：

1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生偏差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积偏差比值超出3%时，购房人有权退房。

(三)关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积， 与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢住房内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

2、 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的住房。

3、为多幢住房服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

特别提示：

1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。 预售商品房设计方案变更涉及预售住房面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

3. 其他购房人受益的其他非经营性用房， 需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明住房名称、需分摊的总建筑面积。

三、审查销售广告

(一)出现问题

“我们的小区绿化率达到……， 我们小区配有小学、 幼儿园、会所……”

购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑， 但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手;另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。

(二)解决办法

1. 要注意平时的证据收集。

如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。

2. 要随时主张自己的权利。

一旦发现小区有规划被变更的迹象， 购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。

四、法定退房条件：

在住房验收过程当中， 业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢?退房的法定条件，综合起来包括以下几种：

1. 购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产;②开发商存在欺诈情形。

2. 套型偏差造成退房：

按套(单元)计价的预售住房，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的偏差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

3. 面积偏差造成退房：

住房实际交付面积比原合同规定偏差比值高于3%(不含3%)的。

4. 变更规划、设计造成退房：

开发商未经有关部门批准， 擅自改变住房结构及合同中约定的配套环境的;开发商经批准改变住房结构未经买家认可的。

5. 质量不合格造成退房

住房主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。

特别提示：

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。

2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时挑选退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。

3. 如果不具备上述条件，但是住房确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

五、特别建议：

可以考虑集体收房。买房过程当中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题。

六、拒绝收房法律依据：

买受人在什么情况下可以拒绝收房?

根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理条例》、《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为司法解释)等相关法规，买房人遇到下列十二种情形之一时可依法拒绝收房，并要求开发商承担交房的违约责任：

1、未经竣工验收或未取得《竣工验收备案表》。依据：购房合同以及《住宅建筑规范》第11.0.1-1条;

2、未取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件。依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-1条;

3、不具备"小区道路畅通，已具备接通水、电、气条件"。依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-2条;

4、不提供住宅质量保证书、住宅使用方法书等必须提供的证明文件。依据：《商品房销售管理条例》第三十二条;

5、开发商无故延迟交房，在买房人催告后的三个月内仍未交房。依据：司法解释第十五条;

6、开发商未经有关部门批准，擅自改变住房结构及合同中约定的配套环境。依据：《商品房销售管理条例》第二十四条款;

7、开发商经批准改变商品房规划设计未经买受人认可。依据：《商品房销售管理条例》第二十四条第二款;

8、开发商随意设置交房前置条件(例如，在通知收房时，要求消费者预交物业管理费、强制收取代缴代收费用等)。依据：《商品房销售管理条例》第三十条等;(但如果在购房合同中事先约定将购房者预交物业管理费或开发商代收代缴费用作为交房前置条件的，则从双方约定)。

9、不可提供有资质的测绘部门出具的住房面积实测数据。依据：《商品房销售管理条例》第三十四条;

10、合同没有约定，且住房实际交付面积比原合同规定偏差比值高于3% (不含3% )，可拒绝收房，并解除购房合同。依据：司法解释第十四条;

11、经有资质的质量检测机构核验，住房主体结构质量不合格。依据：司法解释第十二条;

12、住房存在质量问题严重影响正常居住使用。依据：司法解释第十三条。

验房步骤

验房步骤项目表：

1、查看业主购房合同，根据开发商在合同上承诺的交付条件来进行项目对照验收是否齐全;

2、用粉笔标记各房间功能区分，便于分辨。

3、检验水、电、煤气表强弱电箱是否有损坏、渗漏、位置合理性及记录三表读数，水路给水管道是否到位(入户和到位是不同的);

4、检测门窗锁扣是否灵活 玻璃是否破损，密封胶是否严密。检验入户门框是否灌浆，开启是否灵活，插销反锁是否能复位及安装方正;

5、检验门洞尺寸预留是否符合规范标准

6、用水平仪检验地面水平是否达到规范要求，必须检测5个点取平均值;，地面是否起沙，楼层净空用测距仪或卷尺检验高度

7、卫生间窗顶部高度检验，及排气孔位置。

8、厨、卫、阳台排水管(地漏)进行灌水试验;卫生间厨房闭水实验是否做过。卫生间厨房闭水实验是否做过。

9、检验飘窗、窗户、下水管及厨房卫生间顶部处是否有渗水痕迹，墙面是否有水痕;

10、检验墙面空鼓，裂缝情况并做好标记，便于物业维修(对于收费客户，问清地面铺设何种材质，根据实际情况来检验地面空鼓)。

验房普遍的利器

卷尺

功能:测量住房的净高、净宽等一些尺寸

卷尺是大家日常生活中常用的工具，在验房时主要用来测量住房的净高、净宽和橱柜等的尺寸。检验预留的空间是否合理，厨柜的大小是否和原设计一致。

垂直检测尺(靠尺)

功能:垂直度检测、水平度检测、平整度检测

垂直检测尺是家装监理中使用频率的一种检测工具，用来检测墙面、瓷砖是否平整、垂直，地板龙骨是否水平、平整。

塞尺

功能:缝隙大小检测

将塞尺头部插入缝隙中，插紧后退出，游码刻度就是缝隙大小，检验它们是否符合要求。

对角检测尺

功能:检测方形物体两对角线长度对比偏差

将尺子放在方形物体的对角线上进行测量。

方尺

功能:内外直角检测

辅助功能:进行垂直度、水平度检测，检测门窗边角是否呈90度

方尺主要用来检测墙角、门窗边角是否呈直角，运行时，只需将方尺放在墙角或门窗内角，看两条边是否和尺的两边吻合。

检验锤

功能:空鼓检测

这个可以自由伸缩的小金属锤是专门用来测试墙面和地面的空鼓情况的，通过敲打时发出的声音来判断墙面是否存在空鼓现象。

磁石笔

功能:检测钢衬

这个貌似笔头的工具里面是一块磁铁，具有很强的磁性，专门用来测试门窗内部是否有钢衬。由于合格的塑钢窗内部是由钢衬支撑的，可以保持门窗不变形，如果门窗内部有钢衬就能紧紧吸住这个磁铁笔。

试电插座

功能:检测电路线序

试电插座是用来测试电路内线序是否正常的一项必备工具。试电插座上有三个指示灯，从左至右分别表示零线、地线、火线。当右边的两个指示灯同时亮时，表示电路是正常的，当三个灯全部熄灭时则表示电路中没有相线;只有中间的灯亮时表示缺地线;只有右边的灯亮时表示缺零线。

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