二手房如何办理物业交割

第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子;如果有租户的，需要约租户到场。

第二步，清点设施、清点欠费。所购住房的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档。

第三步，向出售业主领取住房钥匙，并进行门锁更换;

第四步，买方与该套住房的物业公司签订新的《物业供暖合同》;

第五步，确认无误，结清尾款。

二手房买卖物业交割注意事项

1、注意维修基金余额的结算与更名：

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写送或者不送。事实上，住房交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是送的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

2、注意水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续：

这类纠纷在住房买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在住房交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

3、注意住房附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收：

一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

4、注意户口问题：

买卖二手房，除住房交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷较多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在住房交接日前一天可到部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。